Si es propietario de una vivienda en Barcelona y no puede acudir personalmente a la firma de la compraventa, un poder notarial puede permitir que otra persona actúe en su nombre. Ahora bien, para que la representación sea adecuada no basta con identificar al apoderado: las facultades deben estar redactadas de acuerdo con la operación que se pretende realizar.
La cuestión es especialmente relevante cuando el propietario reside en el extranjero, existen varios copropietarios, la vivienda procede de una herencia o se quiere delimitar qué puede y qué no puede hacer el representante.
Además, desde la entrada en vigor de las reformas de 2023, determinados poderes para actos concretos pueden autorizarse mediante videoconferencia. Esto no significa que cualquier poder destinado a vender un inmueble pueda otorgarse automáticamente online: la viabilidad de esta vía debe comprobarse en función del poder y de las circunstancias concretas. El artículo 17 ter de la Ley del Notariado admite por videoconferencia los poderes para actos concretos y excluye expresamente los poderes generales y preventivos.
Qué es un poder notarial para vender un piso
Un poder permite que una persona —el poderdante— confiera facultades de representación a otra —el apoderado— para que actúe en su nombre.
Cuando se utiliza para una compraventa inmobiliaria, el poder no transmite por sí mismo la propiedad de la vivienda al apoderado. Lo que hace es atribuirle determinadas facultades para representar al propietario dentro de los límites establecidos.
La redacción es importante porque vender un inmueble constituye un acto de disposición. El artículo 1713 del Código Civil establece que un mandato concebido en términos generales comprende únicamente actos de administración y que, para enajenar, hipotecar u otros actos de riguroso dominio, se necesita mandato expreso.
Poder especial y poder general: qué diferencia hay
Para una venta concreta suele resultar especialmente adecuado un poder especial, porque puede delimitar la representación a una determinada vivienda y a unas facultades concretas.
Un poder general, en cambio, comprende un ámbito de actuación más amplio. Que un poder sea general no significa por sí solo que permita vender un inmueble: debe contener facultades expresas suficientes para realizar el acto de disposición de que se trate.
Por eso, cuando ya existe un poder otorgado anteriormente, conviene revisarlo antes de organizar la compraventa y no asumir que la expresión «poder general» permite necesariamente formalizar cualquier operación inmobiliaria.
Por qué se documenta públicamente
La cuestión de la forma debe explicarse con precisión. El artículo 1278 del Código Civil parte del principio general de libertad de forma contractual; el artículo 1279 contempla los casos en que la ley exige una forma determinada para hacer efectivas las obligaciones, y el artículo 1280 dispone que deben constar en documento público, entre otros, los negocios sobre derechos reales inmobiliarios y los poderes que tengan por objeto actos que deban redactarse en escritura pública o hayan de perjudicar a tercero.
En una compraventa formalizada mediante escritura pública, la representación del vendedor debe, por tanto, acreditarse de la forma jurídicamente adecuada para el negocio que va a realizarse.
Cuándo puede necesitar un poder para vender un piso en Barcelona
El poder puede ser útil en distintas situaciones. Una de las más evidentes es que el propietario no pueda estar físicamente en Barcelona el día previsto para la compraventa, pero no es la única.
Entre los supuestos habituales están:
- Propietarios que residen en otra ciudad o en el extranjero. El representante puede comparecer en la compraventa en nombre del propietario si dispone de facultades suficientes.
- Varios copropietarios que no pueden coincidir en la firma. Uno o varios titulares pueden conferir representación a otro copropietario o a un tercero.
- Viviendas procedentes de una herencia. Cuando existen varios herederos o la adjudicación hereditaria todavía debe coordinarse con la posterior venta, conviene estudiar ambos actos conjuntamente.
- Dificultades de desplazamiento. La representación puede ser útil cuando el propietario no puede acudir con facilidad a la notaría por razones personales, médicas o logísticas.
En cada uno de estos casos cambia qué facultades conviene incluir. El objetivo no debería ser otorgar el poder «más amplio posible», sino configurar una representación adecuada al negocio previsto.
Cómo se tramita un poder notarial para vender un piso
El proceso comienza determinando quién será el apoderado y qué operación deberá poder realizar.
Antes de preparar el poder resulta conveniente comunicar a la notaría la finalidad exacta: no es lo mismo autorizar simplemente la firma de una compraventa determinada que permitir además actuaciones relacionadas con el cobro del precio, cargas existentes u otros trámites vinculados a la operación.
Documentación habitual
Según las circunstancias, para preparar el poder pueden ser necesarios o útiles:
- documento de identidad del poderdante;
- datos identificativos del apoderado;
- identificación suficiente de la vivienda;
- título o datos registrales del inmueble, cuando resulten necesarios para concretar el bien;
- información sobre la operación prevista y sobre los límites que el propietario quiera establecer.
Los documentos concretos pueden variar en función de la nacionalidad del otorgante, de dónde se encuentre, de la operación y del contenido del poder. Por ello, es preferible confirmar la documentación antes del otorgamiento.
El apoderado, por regla general, no necesita comparecer para que el poderdante le confiera el poder. Será posteriormente cuando utilice la representación en el acto para el que haya sido facultado.
Qué facultades debe incluir un poder para vender un inmueble
Este es uno de los aspectos más importantes del documento.
No existe una lista idéntica que deba copiarse en todos los poderes. Las facultades deben guardar relación con la operación que realmente va a realizar el apoderado.
Según el caso, puede ser necesario prever expresamente facultades para:
- vender el inmueble identificado;
- pactar o aceptar el precio dentro de los límites que establezca el poderdante;
- comparecer y firmar la escritura pública de compraventa;
- intervenir en la forma de pago y, cuando corresponda, recibir cantidades o otorgar carta de pago;
- realizar determinadas actuaciones vinculadas a cargas existentes;
- efectuar trámites complementarios relacionados con la operación cuando hayan sido expresamente autorizados.
No todas estas facultades son necesarias en todas las compraventas. Un poder puede también imponer límites —por ejemplo, respecto al inmueble, al precio o al alcance de la representación— si así lo decide el otorgante.
Quién valora si las facultades son suficientes
Cuando el apoderado comparece posteriormente para otorgar la compraventa, corresponde al notario autorizante realizar el juicio sobre la suficiencia de las facultades representativas acreditadas para ese negocio concreto.
El artículo 98 de la Ley 24/2001 establece que el notario debe reseñar el documento auténtico del que nace la representación y expresar que, a su juicio, las facultades acreditadas son suficientes. En el ámbito registral, el registrador controla la existencia de la reseña, del juicio notarial de suficiencia y su congruencia con el título presentado, dentro del marco de sus competencias. La DGSJFP ha reiterado esta distribución de funciones.
Por eso es importante que el poder esté preparado pensando desde el principio en la compraventa concreta que se pretende formalizar.
Qué tipo de poder puede utilizarse para vender un inmueble
Poder especial para vender
Es una opción habitual cuando el propietario quiere que otra persona le represente únicamente en la venta de una vivienda o en una operación determinada.
Permite delimitar de forma precisa el inmueble y las facultades del representante.
Poder general
Un poder general puede contener facultades para disponer de inmuebles, pero hay que comprobar su contenido.
El artículo 1713 del Código Civil es especialmente relevante en este punto: un mandato expresado en términos generales no basta para enajenar; el acto de disposición requiere mandato expreso.
Por ello, si ya dispone de un poder general anterior, conviene revisar su redacción antes de dar por hecho que servirá para la venta.
Poder preventivo
Los poderes preventivos responden a una finalidad diferente. Permiten prever la representación para el supuesto de que en el futuro el poderdante precise apoyo en el ejercicio de su capacidad jurídica.
La regulación actual utiliza precisamente este enfoque de apoyo en el ejercicio de la capacidad jurídica, en lugar de la antigua terminología centrada en la «pérdida de capacidad». El Código Civil regula las medidas voluntarias de apoyo y permite prever poderes para estos supuestos.
Si un poder preventivo incluye facultades relacionadas con inmuebles, su alcance y utilización en una compraventa concreta deben revisarse atendiendo al documento y a la normativa aplicable.
¿Puede otorgarse online un poder para vender un piso?
En determinados casos, puede ser posible, pero no debe entenderse como una regla automática aplicable a cualquier poder inmobiliario.
El artículo 17 ter de la Ley del Notariado permite realizar por videoconferencia determinados actos notariales y menciona expresamente los poderes para actos concretos. La misma norma dispone que los poderes generales y preventivos no pueden autorizarse por videoconferencia.
El Consejo General del Notariado incluye igualmente entre sus servicios electrónicos los poderes para actos concretos.
Esto abre la posibilidad de que determinados poderes vinculados a una operación específica puedan tramitarse a distancia a través de la Sede Electrónica Notarial, siempre que el supuesto concreto reúna los requisitos legales.
No obstante, que el objetivo del poder sea vender un inmueble determinado no permite concluir por sí solo que pueda autorizarse telemáticamente. La modalidad debe confirmarse con el notario antes de iniciar el trámite.
Cuando proceda la videoconferencia, la normativa mantiene las garantías propias de la función notarial, incluida la identificación del otorgante, el acceso al documento, su lectura y el asesoramiento sobre su contenido.
Poder para vender un piso desde el extranjero
Si el propietario reside fuera de España, conviene distinguir dos situaciones.
Otorgamiento ante autoridad consular española
Un poder autorizado por un funcionario diplomático o consular español con funciones notariales se sujeta al régimen correspondiente de los instrumentos autorizados por autoridades españolas en el extranjero. El artículo 11 del Código Civil establece que, cuando el acto sea autorizado por funcionarios diplomáticos o consulares españoles en el extranjero, se observan las solemnidades establecidas por las leyes españolas.
No debe confundirse esta vía con un documento autorizado por un notario o autoridad extranjera.
Poder otorgado ante un notario o autoridad extranjera
Cuando el poder se autoriza conforme al Derecho de otro país, hay que determinar qué requisitos necesita para producir los efectos pretendidos en España.
Según el supuesto pueden intervenir:
- la Apostilla de La Haya, cuando sea aplicable;
- la legalización, cuando corresponda y no exista un régimen de exención;
- la traducción, cuando el documento esté redactado en un idioma que haga necesaria su traducción para el uso previsto;
- el análisis de la equivalencia funcional del documento y de la autoridad extranjera.
No todos los documentos otorgados fuera de España necesitan apostilla. El propio Ministerio de Justicia señala, por ejemplo, que los documentos expedidos por funcionarios diplomáticos o consulares están excluidos del régimen de apostilla, y pueden existir otros regímenes o exenciones aplicables.
Además, la doctrina de la DGSJFP exige atender a si la autoridad extranjera ha desempeñado funciones sustancialmente equivalentes a las de la autoridad española correspondiente. No se trata simplemente de comprobar que el documento lleva una apostilla: deben valorarse su eficacia formal y su aptitud para acreditar la representación que pretende utilizarse en España.
Por este motivo, si se va a otorgar el poder en el extranjero es aconsejable consultar previamente el texto y la forma prevista antes de firmarlo.
Herencia y varios copropietarios
Cuando el piso pertenece a varios propietarios, cada titular que no vaya a comparecer deberá estar debidamente representado para aquello que le corresponda.
Si la vivienda procede de una herencia y la titularidad todavía debe adjudicarse a los herederos, puede ser necesario coordinar la documentación sucesoria con la posterior venta. Dependiendo del estado del expediente, el poder puede tener que contemplar una o varias actuaciones.
Puede ampliar información sobre el proceso sucesorio en la guía sobre cómo tramitar una herencia en Barcelona.
Cuánto cuesta un poder notarial para vender un piso en Barcelona
Los honorarios notariales no se fijan libremente como el precio de un servicio profesional ordinario. El Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, aprueba el Arancel de los Notarios e incluye específicamente los poderes dentro de los instrumentos públicos sujetos a arancel.
Esto no significa que pueda darse una cifra total cerrada para cualquier poder sin conocer cómo se va a documentar.
La factura concreta puede verse afectada, entre otros aspectos, por la configuración y extensión del instrumento, el número de otorgantes o apoderados cuando sean aplicables las reglas arancelarias correspondientes y las copias que se soliciten.
Por tanto, si quiere conocer el coste de un poder para una venta determinada, lo más preciso es facilitar previamente a la notaría los datos básicos de la operación para que pueda informarle según el documento que deba prepararse.
Vigencia y revocación del poder
Un poder no deja de ser válido simplemente porque haya transcurrido un determinado número de meses o años desde su otorgamiento.
La antigüedad del documento, por sí sola, no constituye un plazo automático de caducidad.
Lo relevante es comprobar que la representación continúa vigente y que las facultades son suficientes para la operación que va a formalizarse.
El Código Civil contempla distintas causas de terminación del mandato, entre ellas la revocación, la renuncia del mandatario, determinados supuestos de muerte o concurso y determinados efectos de las medidas de apoyo. Además, el artículo 1733 reconoce al mandante la facultad de revocar el mandato.
También habrá que atender a los límites, condiciones o previsiones que puedan constar en el propio documento.
Por ello, si dispone de un poder otorgado hace tiempo, la pregunta adecuada no es únicamente «¿es demasiado antiguo?», sino si continúa vigente y si sus facultades son adecuadas para esta venta concreta.
Qué conviene revisar antes de utilizar el poder en una compraventa
Antes de fijar una firma mediante representante conviene comprobar principalmente tres cuestiones:
- Que el poder esté vigente.
- Que las facultades correspondan realmente a la operación prevista.
- Que, si fue otorgado en el extranjero, cumpla los requisitos necesarios para su utilización en España.
Una facultad insuficiente puede hacer necesario modificar la forma en que se plantea la operación o conceder una nueva representación. La valoración debe hacerse atendiendo al documento concreto, no mediante fórmulas generales.
Cómo preparar el poder en Notaría Marín y Rodríguez
Notaría Marín y Rodríguez está ubicada en Carrer de la Diputació, 268, en el Eixample de Barcelona, junto a Passeig de Gràcia.
Si necesita un poder notarial para vender un piso, puede contactar previamente con la notaría indicando:
- quién es el propietario;
- quién será el apoderado;
- qué inmueble se pretende vender;
- dónde se encuentra actualmente el poderdante;
- y qué operación está prevista.
Con estos datos puede revisarse qué documentación aportar, qué facultades deben valorarse para la compraventa y si, según las circunstancias, el otorgamiento debe realizarse presencialmente o puede plantearse por videoconferencia.
Solicite cita para revisar su caso concreto.
Preguntas frecuentes sobre el poder notarial para vender un piso en Barcelona
¿Qué poder necesito para que otra persona venda mi piso?
Para una venta concreta puede utilizarse un poder que contenga facultades expresas suficientes para esa operación. Un poder especial permite delimitar la representación al inmueble y al negocio previstos. Si ya existe un poder general, conviene comprobar que contemple expresamente facultades de disposición, ya que el artículo 1713 del Código Civil exige mandato expreso para enajenar.
¿Puede hacerse online un poder notarial para vender un piso?
Determinados poderes para actos concretos pueden autorizarse mediante videoconferencia conforme al artículo 17 ter de la Ley del Notariado. Los poderes generales y preventivos están expresamente excluidos de esta modalidad. Que un poder se refiera a una venta inmobiliaria concreta no determina automáticamente que pueda firmarse online: debe confirmarse la viabilidad del supuesto con la notaría.
¿Cuánto cuesta un poder para vender una vivienda?
El arancel notarial está regulado por el Real Decreto 1426/1989. La factura final depende de cómo se configure el documento y de los conceptos arancelarios que resulten aplicables, por lo que no es prudente ofrecer un precio total idéntico para todos los supuestos sin conocer el expediente.
¿Puedo hacer el poder si vivo en el extranjero?
Sí, existen distintas vías. Puede estudiarse el otorgamiento ante una autoridad consular española, ante una autoridad o notario extranjero cumpliendo los requisitos que correspondan o, si el poder concreto encaja en los supuestos legales, valorar la vía de la videoconferencia notarial. En los documentos extranjeros debe analizarse, según el caso, apostilla o legalización, traducción y equivalencia funcional.
¿Caduca un poder notarial para vender un piso?
La antigüedad por sí sola no establece una caducidad automática del poder. Debe comprobarse que continúe vigente, que no haya sido revocado o extinguido por alguna de las causas legales aplicables y que las facultades sean suficientes para la venta concreta.
¿Qué ocurre si el piso procede de una herencia?
Depende de cómo esté organizada la sucesión y de la situación de la titularidad. Si todavía debe formalizarse la adjudicación hereditaria o intervienen varios herederos, puede ser conveniente estudiar conjuntamente la herencia, las representaciones necesarias y la futura compraventa. No todos los expedientes requieren las mismas actuaciones.
Consulte su caso antes de otorgar el poder
Si necesita que otra persona le represente para vender un inmueble en Barcelona, Notaría Marín y Rodríguez puede revisar la documentación disponible, valorar las facultades que debe contener el poder y orientarle sobre la forma de otorgamiento que corresponda según las circunstancias del caso.
Cuando el propietario se encuentra fuera de Barcelona o en el extranjero, también puede consultarse previamente si el poder puede plantearse mediante videoconferencia o qué requisitos debe reunir un documento otorgado fuera de España.
Notaría Marín y Rodríguez
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